縮量空漲是苦盼下家接盤(pán)

本人在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)就是傳銷(xiāo)一文中說(shuō)到，房地產(chǎn)傳銷(xiāo)的主要特點(diǎn)就是在漲價(jià)的前提下，利用銀行住房首付的貸款杠桿將漲價(jià)收益快速變現(xiàn)，并將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給接盤(pán)的下家或者銀行。并舉實(shí)例說(shuō)明：哪怕沒(méi)有自住購(gòu)房者買(mǎi)家接盤(pán)，也可以通過(guò)將房子轉(zhuǎn)賣(mài)給親戚朋友甚至房地產(chǎn)公司員工來(lái)將漲價(jià)收益變現(xiàn)。如果住房漲價(jià)夠多，甚至可以將房子轉(zhuǎn)手后即放棄還貸，扔給銀行。在2007年漲價(jià)70%的情況下，這是完全可行的。

房地產(chǎn)傳銷(xiāo)的優(yōu)點(diǎn)在于，其他許多傳銷(xiāo)商品并非生活必需品，當(dāng)價(jià)格漲到一定程度后，傳銷(xiāo)者將無(wú)法找到下家接盤(pán)，最終以末線(xiàn)傳銷(xiāo)者的巨虧而告崩盤(pán)，而房地產(chǎn)傳銷(xiāo)的最終接盤(pán)者是自住者，當(dāng)一套房子傳銷(xiāo)到自住購(gòu)房者的手中時(shí)，此套房子的傳銷(xiāo)鏈即告安全結(jié)束。所有參與傳銷(xiāo)的人員都獲利退場(chǎng)，而在傳銷(xiāo)過(guò)程中所累積起來(lái)的巨大價(jià)格泡沫則由自住購(gòu)房者承擔(dān)下來(lái)--------每套住房的傳銷(xiāo)末端都有一個(gè)愿意以數(shù)十年的心血為其買(mǎi)單的自住購(gòu)房者接盤(pán)，這確實(shí)是一個(gè)完美的傳銷(xiāo)體系。

對(duì)于自住購(gòu)房者而言，存在一個(gè)嚴(yán)重的心理誤區(qū)，就是當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，哪怕自己為炒家接了盤(pán)，也會(huì)覺(jué)得自己的房子依然物有所值，賺了。------錯(cuò)了!同樣是房子，在炒房團(tuán)那里是投資，在自住購(gòu)房者那里就是負(fù)債，因?yàn)槌捶繄F(tuán)可以在短期時(shí)內(nèi)全身而退，但自住購(gòu)房者哪怕在房?jī)r(jià)上漲的情況下，一旦決定將房子用以自住(而不是象炒房團(tuán)一樣將房子轉(zhuǎn)賣(mài))，那么就逃不脫成為住房傳銷(xiāo)終端接盤(pán)者的命運(yùn)。自住購(gòu)房者只要住到房子里面去，就將比炒房者的成本要高得多。這個(gè)成本就是住房裝修費(fèi)用和購(gòu)買(mǎi)家電、家具及其他居家用品的費(fèi)用。這部分投入在出售住房時(shí)無(wú)法等值變現(xiàn)，必將大幅縮水。也就是說(shuō)，同樣的房子，只要自住購(gòu)房者住進(jìn)去了，進(jìn)行了裝修，其傳銷(xiāo)價(jià)格就將比炒家高10萬(wàn)以上。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，固然無(wú)法變現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，也依然無(wú)法變現(xiàn)(因?yàn)橘u(mài)了房依然還要以當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格買(mǎi)房，依然會(huì)損失裝修費(fèi)用)。

一般來(lái)說(shuō)，一套100平米的住房此類(lèi)費(fèi)用大概是10到20萬(wàn)或者更多。可以說(shuō)，只要自住購(gòu)房者進(jìn)行了住房裝修，那么除非他忍痛將裝修等投入大幅貶值，否則只能成為炒房團(tuán)的完美接盤(pán)者。

房地產(chǎn)傳銷(xiāo)的核心驅(qū)動(dòng)力就是價(jià)格上漲，而且還要求有一定幅度用以消化交易契稅等等一系列費(fèi)用。房地產(chǎn)價(jià)格保持平穩(wěn)(微漲或者微跌)，炒房團(tuán)就無(wú)法吸引新的傳銷(xiāo)者接盤(pán)，只能靠自住購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行消化，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足比自住購(gòu)房者數(shù)量更多的房地產(chǎn)傳銷(xiāo)者的需要(根據(jù)資料，深圳許多樓盤(pán)炒家比例達(dá)70%)。政府相關(guān)部門(mén)說(shuō)今年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)的秘密在于：1，打消房?jī)r(jià)大漲預(yù)期---杜絕新的炒家繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)傳銷(xiāo)市場(chǎng)，2，讓自住購(gòu)房者將現(xiàn)有炒家手里的房子慢慢消化，避免炒房團(tuán)的房子無(wú)法出手全部扔給銀行，3，如果房?jī)r(jià)大跌，則自住購(gòu)房者將持幣觀望，炒房團(tuán)手里的房子在無(wú)法出手的情況下最終將扔給銀行，銀行則成為最大的負(fù)資產(chǎn)房地產(chǎn)公司。--------明確地說(shuō)，各方都在巴望自住購(gòu)房者接盤(pán)把房子買(mǎi)下來(lái)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)可能跌價(jià)的預(yù)期下，自住購(gòu)房者出手比以往更少。也就意味著在沒(méi)有新炒家接盤(pán)的情況下，傳銷(xiāo)完美接盤(pán)手(自住購(gòu)房者)也更少了。

由此可以明白當(dāng)前中國(guó)主要城市出現(xiàn)的兩種看似奇怪的現(xiàn)象，一種現(xiàn)象是大幅度跌價(jià)(比如“深圳市3月份房?jī)r(jià)環(huán)比下降16.53%”)，這是當(dāng)前房地產(chǎn)的真實(shí)趨勢(shì)；一種現(xiàn)象是“縮量空漲”，比如“3月上海二手房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)、京津地區(qū)房?jī)r(jià)再掀狂潮”，這正是炒房團(tuán)通過(guò)拉高房?jī)r(jià)以消化房產(chǎn)交易契稅等成本(傳銷(xiāo)在價(jià)格上漲時(shí)才能進(jìn)行)，然后轉(zhuǎn)給下家。這種縮量空漲可能具有的陰謀是，如果沒(méi)有下家接盤(pán)，炒房團(tuán)可能在短暫推高的價(jià)格后，通過(guò)虛假交易將房子拋給銀行從而抽身。“冤大頭銀行”是炒房團(tuán)最后的救命稻草。

政府的錯(cuò)誤是當(dāng)前中國(guó)房地亂局的主要原因。當(dāng)市場(chǎng)失靈時(shí)，政府需要加以糾正，這是凱恩斯主義的主要觀點(diǎn)。但政府居然也失靈了(由于政府利益和政府人員個(gè)人利益的雙重驅(qū)動(dòng))，居然默許在住房這種最基礎(chǔ)的大宗生活必需品領(lǐng)域開(kāi)展傳銷(xiāo)活動(dòng)。

我還是說(shuō)，和當(dāng)年政府鼓動(dòng)“廣闊天地大有作為”的上山下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)一樣，在當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格頂峰購(gòu)買(mǎi)了房屋自住的人，要不了十五年，許多人(很可能貸款都還未還完)回首往事，必將明白：這輩子曾買(mǎi)過(guò)一件最貴的傳銷(xiāo)商品，最可悲的是自己是最后的那個(gè)傻瓜接盤(pán)者。